Lakás- vagy garázsvásárlás előtt állunk? Jó, ha tisztában vagyunk azzal, hogy új gyakorlatot vezettek be a földhivatalok a teremgarázsban található beállók tulajdonjogának bejegyzése kapcsán, amely megnehezítheti, költségessé teheti és elhúzhatja az adásvételeket.
Mi is az az elővásárlási jog?
Amennyiben ingatlant szeretnénk vásárolni, akkor körültekintően kell eljárni, mivel nem kizárt, hogy akár törvény erejénél fogva, akár szerződéssel valaki(k)nek elővásárlási joga áll fenn a lakásra vagy garázsra, amely elővásárlási jog nem is biztos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapon feltüntetésre kerül.
Az elővásárlási jogosultság azt jelenti, hogy az eladó a felé tett vételi ajánlatot teljes terjedelmében köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni, azt az elővásárlásra jogosultnak igazolhatóan meg kell küldeni, és a potenciális vevő akkor tudja az ingatlant hatályosan megvásárolni, ha a felhívásban meghatározott, általában 8-15 nap alatt az elővásárlásra jogosult ezen jogát nem gyakorolja, vagy írásban kifejezetten lemond az elővásárlási jog gyakorlásáról.
Hogyan jön létre az elővásárlási jog?
Elővásárlási joga van a jogszabályi rendelkezésnél fogva a közös tulajdonban lévő ingatlanok esetén a tulajdonostársnak, bizonyos ingatlanokra a helyi önkormányzatnak, illetve a Magyar Államnak. A jogszabálynál fogva fennálló elővásárlási jogot nem szükséges az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. A helyi önkormányzatok azonban sok esetben azért élnek ezzel a lehetőséggel, hogy az adásvételi jogügyletek során megkerülhetetlenek legyenek, hiszen ilyen bejegyzés esetén a földhivatalok minden esetben fogják kérni annak igazolását, hogy az önkormányzat értesítése és felhívása valóban megtörtént-e.
A tulajdonos szerződéssel is biztosíthat elővásárlási jogot bárkinek. Ennek leggyakoribb példája a kis számú lakást magában foglaló társasházak esete, amikor a lakások ugyan külön tulajdonban (albetétben) vannak, és a törvény erejénél fogva ekkor nem állna fenn elővásárlási jog, azonban a társasház alapító okiratában a mindenkori tulajdonosok elővásárlási jogot kötnek ki egymás javára.
Ennek ésszerű indoka az lehet, hogy az ingatlan tulajdonosai meg tudják válogatni a szomszédokat, azokat a személyeket, akikkel egy házban laknak. Ám lehet olyan praktikus oka is, hogy például nem akarják, hogy a teremgarázsban lévő gépkocsi-beállót olyan személy vegye meg, akinek a házban nincs is lakása, hanem az utca másik végén lakik.
Fontos, hogy a szerződéssel alapított elővásárlási jogot az ingatlan tulajdoni lapjára jegyeztessük be, hiszen ennek hiányában a jóhiszemű, ellenérték fejében szerző vevővel szemben az elővásárlásra jogosult nem hivatkozhat arra, hogy őt nem értesítették, és így nem tudta gyakorolni az elővásárlási jogát.
Hogyan kell felhívni az elővásárlásra jogosultat az elővásárlási jog gyakorlására?
Általában az adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvédet szokták a felek megbízni azzal, hogy a megkötött szerződést – a személyes adatok kitakarása mellett – küldje meg az eladó képviseletében az elővásárlásra jogosultaknak.
Ahhoz, hogy a földhivatal felé igazolni lehessen a felhívás megküldését és annak az elővásárlásra jogosult általi átvételét, a levelet ajánlottan és tértivevénnyel célszerű elküldeni postai úton. Nem kizárt azonban az sem, hogy az elővásárlási jog jogosultja a felhívást személyesen vegye át, és akár rögtön lemondó nyilatkozatot írjon alá.
Mikor nem kell az elővásárlásra jogosultakat értesíteni a lakás vagy garázs eladásánál?
Abban az esetben, ha az ingatlan ajándékozására, tartási vagy öröklési szerződéssel történő átruházására vagy cseréjére kerül sor – akár másik ingatlant, akár más egyéb vagyontárgyat kap helyette a tulajdonos –, illetve a tulajdonos például gazdasági társaságba apportálja – vagyoni hozzájárulásként a gazdasági társaság részére tulajdonba adja – az ingatlant, nem áll fenn elővásárlási jog. Az ajándékozásnál a jogügylet ingyenessége miatt kizárt az elővásárlási jog, míg a többi esetben azért, mert az elővásárlásra jogosult ugyanazt az „ellenszolgáltatást” nem tudja biztosítani a tulajdonos részére.
A Polgári Törvénykönyv, valamint az Ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályokban rögzített, az elővásárlási jog jogosultjának felhívására vonatkozó kivételek értelmezésére több bírósági határozat született, azonban szükséges volt ebben a kérdésben jogegységi álláspont kialakítása is.
Ennek megfelelően a vételi ajánlat közlése akkor mellőzhető, ha az elővásárlásra jogosult ismeretlen helyen tartózkodik vagy más körülmények miatt (pl. külföldön tartózkodó jogosult) a közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járhat.
Azt, hogy mi számít viszonylag nagy számnak a jogszabály nem számszerűsítette, így a jelenlegi földhivatali gyakorlat szerint nem hivatkozhatnak arra a felek a szerződésben, hogy ha például harminc különböző városban, illetve akár külföldön élő elővásárlásra jogosult van. A földhivatali eljárásokban arra hivatkozással történik hiánypótlási felhívás, hogy azokkal a tulajdonostársakkal, akikkel szemben a közlés nem ütközik nehézségbe, az ajánlatot akkor is közölni kell, ha vannak olyan további tulajdonostársak, akiknek nagyobb száma a velük történő közlés érdekében olyan utána járást igényelne, amely csak rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel lenne teljesíthető.
Gondoljunk csak bele, hogy milyen hosszas és költséges eljárást tesz ez szükségessé például egy egyszerű teremgarázsi beálló hely adásvételénél, ahol a garázs méretéből eredően akár 40, vagy még ennél is több tulajdonostárs van.
A lakás és garázs együtt kerüljön eladásra, vagy külön szerződéssel?
Ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt lakást a garázzsal együtt oszthatatlan módon, ún. dologösszességként akarja eladni, köteles a kapott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni.
Az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó, vele közölt ajánlat tartalmát csak teljes egészében fogadhatja el. Ha az elővásárlásra jogosult kizárólag arra a dologra nézve tesz elfogadó nyilatkozatot, amelyre az elővásárlási joga vonatkozik, nyilatkozata új ajánlatnak minősül, így közte és a tulajdonos között a szerződés csak akkor jön létre, ha ajánlatát a tulajdonos elfogadja. Ez azt jelenti tehát, ha a vevő biztos akar lenni abban, hogy mind a lakást, mind a teremgarázsban lévő – a lakástól elkülönült helyrajzi számú – gépkocsi-beállóhelyet együtt meg tudja szerezni, akkor, mint dologösszességet kell, hogy megvásárolja az ingatlanokat.
Ez a gyakorlatban azonban sok problémát is okozhat: nem kizárt, hogy a gépkocsi-beállóhelyet nyilvántartó helyrajzi számon több széljegy (korábbi, még elintézetlen ügy szerepel) van, amely akadályozhatja a lakás tulajdonjogának bejegyzését is.
Abban az esetben, ha külön, egymástól független szerződésben kerül rögzítésre a lakásra és a gépkocsi-beállóra vonatkozó jogügylet, és a teremgarázsban lévő tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, előfordulhat, hogy a lakás megvásárlásra kerül, azonban a garázst elviszi az egyik tulajdonostárs, figyelemmel arra is, hogy a garázsok a mai motorizáció mellett felértékelődtek.
Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával?
Abban az esetben, ha a jogosult az eladó felé elfogadó nyilatkozatot tesz, akkor az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre az adásvételi szerződés ugyanazokkal a feltételekkel, mint, ami a „potenciális” vevővel rögzítésre került.
Abban az esetben, ha a vételi ajánlat, vagy a megkötött szerződés alapján például foglaló vagy előleg fizetés is történt a leendő vevő részéről, akkor az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlásra nyitva álló időn belül ugyanezen összegű fizetést kell teljesíteni az eladó részére, illetve a felhívásban rögzített bankszámlára.
Ha több elővásárlásra jogosult nyilatkozott arról, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, abban az esetben a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat, illetve a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapulót.
Ezt olvastad már?
„Önkormányzati lakás bérleti joga eladó!" – Gyanús kell legyen egy ilyen hirdetés?
Első pillantásra kecsegtetőnek tűnnek az önkormányzati lakás bérleti jogát hirdető ajánlatok, ám valóban jó döntés belevágni? Jogász szakértőink válaszolnak.
Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatásról való tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot.
Más a helyzet a tulajdonostársakat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jognál. A tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg.
Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.
A külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot.
Mi a jogkövetkezménye a felhívás elmulasztásának?
A törvényen alapuló, vagy a szerződéssel alapított és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jog megsértése már a földhivatali eljárásban is felmerül, hiszen annak igazolását, hogy az elővásárlásra jogosultak fel lettek hívva e joguk gyakorlására, csatolni kell a tulajdonjog bejegyzéshez.
Abban az esetben, ha a földhivatali eljárásban nem derül ki a jogsértés, akkor az elővásárlásra jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől számított 30 napon belül pert indíthat a felekkel szemben azzal a feltétellel, hogy az ajánlatot elfogadja és teljesítőképességét igazolja. Ilyen igény érvényesítésének, a hatálytalanságra való hivatkozásnak a szerződéskötéstől számított maximum 3 éven belül van helye.
A Lakáskultúra Online ott van a Facebookon is! Klikkelj ide, és lájkolj minket a legújabb lakberendezési trendekért, kreatív ötletekért és a magazinnal kapcsolatos friss infókért, valamint látogass vissza a www.lakaskultura.hu-ra, ahol új lakásokkal, tippekkel várunk minden nap!
