Sok vállalkozás döntött úgy a koronavírus-járvány miatt, hogy határozatlan időre felfüggesztik a nyitvatartásukat és bezárnak. Milyen lehetőségeik maradnak így azoknak, akik ezáltal nem tudják fizetni a bérleti díjukat?
Melyek az általános szabályok a bérleti díjjal kapcsolatban?
A bérleti szerződésre vonatkozó jelenleg hatályos rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (Lakástv.) találjuk. Amennyiben önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő üzlethelyiséget bérel valaki, akkor az önkormányzati rendeletet, illetve az adott állami szervre vonatkozó szabályokat is figyelembe kell venni.
Ezt olvastad már?
Üzlethelyiséget bérelnénk? Ezekre figyeljünk oda!
A kezdő vállalkozások életében nagy erőlépést jelent, amikor az otthoni „garázs”, mint első bázisból a nagyvilág elé lépnek, és üzlethelyiséget bérelnek. Tekintsük át, hogy mire kell ebben az esetben figyelni.
A bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. Ez azt jelenti, hogy amíg a bérbeadó teljesíti a saját kötelezettségét, vagyis az üzletet rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérlő rendelkezésére bocsátja, addig a bérlő is köteles a szerződésben meghatározott bérleti díjat megfizetni a bérbeadónak.
Tekintettel arra, hogy a bérleti szerződés érvényességének a feltétele az írásba foglalás, így a bérleti szerződésben kifejezetten rögzítésre kerül a bérleti díj összege.
A bérlő a bérleti díjat a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a bérleti díj fizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a bérleti díjat havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes. Ezektől a szabályoktól a felek a bérleti szerződésben eltérhetnek.
Élhet-e felmondással a bérbeadó az általános szabályok szerint a bérleti díj nemfizetése esetén?
A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.
A jogszabály részletesen és szigorúan szabályozza, hogy milyen formában és milyen tartalommal kell a bérlőt a fizetésre felszólítani ahhoz, hogy a bérbeadó felmondása érvényes legyen.
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a bért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ebben a felszólításban részletesen meg kell jelölni, hogy a bérlő milyen számla alapján, milyen összeggel, milyen jogcímen (bérleti díj vagy rezsi díj) tartozik, mi volt az eredeti fizetési határidő. A felszólításban legalább 8 napos fizetési határidőt kell biztosítani a bérlőnek. Amennyiben a bérlő ezen felhívásnak határidőben nem tesz eleget, abban az esetben a bérbeadónak 8 napon belül kell írásban a felmondást közölni a bérlővel.
A felmondás az előbb említett fizetési felszólításban meghatározott 8 napos fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Természetesen a bérlőnek a fizetési kötelezettsége a szerződés megszűnéséig fennáll, tehát a felmondási idő alatt is terheli bérleti díj fizetési kötelezettség.
Milyen kivételes szabályokat határoz meg a jogszabály?
Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.
Abban az esetben, ha a bérlő a bérbeadó érdekkörébe tartozó, vagy mindkét fél érdekkörén kívül eső okból nem használhatja a dolgot, a bérbeadót a bérleti díj a használat akadályoztatásának időtartamára nem illeti meg. A használat lehetőségének korlátozása a törvényben rögzített kockázatviselési szabály megfelelő alkalmazásával a bérleti díj arányos csökkentését alapozza meg, ha a szerződés célja legalább részben még megvalósítható. A bérlet időtartamához vagy a szerződés céljához képest jelentéktelen használatkiesés általában nem mentesíti a bérlőt a bérfizetési kötelezettsége alól.
A veszélyviselésnek ettől a törvényi rendezésétől a felek a bérleti szerződésben a szerződéses szabadság általános korlátai között eltérhetnek; így a bérlő átvállalhat olyan kockázatokat is, amelyeket a törvényi szabályozás eredetileg a bérbeadóra telepít és a fenti általános szabálynál a bérlőre kedvezőbb szabályok is érvényesülhetnek.
Milyen szabályok vonatkoznak a koronavírus járvány idején?
A Kormány 40/2020. (III.11.) Korm. rendeletével Magyarország egész területére veszélyhelyzetet hirdetett ki az élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető tömeges megbetegedést okozó humánjárvány következményeinek elhárítása, a magyar állampolgárok egészségének és életének megóvása érdekében.
A 46/2020. (III.16.) Korm. rendelet a vendéglátó üzletben 15.00 óra után 06.00 óráig az ott foglalkoztatottak kivételével megtiltotta a tartózkodást. A gyakorlatban ez azt jelentette, hogy vendégeket nem lehetett fogadni és kiszolgálni sem 15.00 óra után. Kivétel az élelmiszer elvitelre történő megrendelésének és átvételének, valamint a vételár megfizetésének az időtartama. Ez a járvány elkerülése érdekében elrendelt nyitvatartási korlátozás, valamint az egyéb óvintézkedések azon vendéglátóhelyek kivételével, akik étel kiszállítást is végeznek, gyakorlatilag a vendéglátó üzletek bezárását jelentették.
Ugyanezen nyitvatartási korlátozások kerültek elrendelésre a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény 2. § 27. pontja szerinti üzletek vonatkozásában is, kivéve az élelmiszert, az illatszert, a drogériai terméket, a háztartási tisztítószert, a vegyi árut és a higiéniai papírterméket árusító üzletet, továbbá a gyógyszertárat, a gyógyászati segédeszközt forgalmazó üzletet, az üzemanyag-töltőállomást és a dohányboltot.
A hivatkozott kereskedelemről szóló törvény szerint üzletnek minősül a kereskedelmi tevékenység folytatása céljából létesített vagy használt épület, illetve önálló rendeltetési egységet képező épületrész, helyiség, ideértve az elsődlegesen raktározás, tárolás célját szolgáló olyan épületet vagy épületrészt is, amelyben kereskedelmi tevékenységet folytatnak.
Ugyanezen rendelet megtiltotta a zárt helyen vagy nem zárt helyen tartott rendszeres zenés, táncos rendezvények látogatását is, így a korlátozás a vendéglátó és kereskedelmi üzleteken kívül már azon helyiségekre is fennáll, amelyek ilyen rendezvényeknek biztosított helyszínt.
Figyelembe véve a járványügyi helyzetben az emberektől kért szabálykövetést és a járványügyi helyzetre tekintettel bevezetett korlátozásokat, a 47/2020. (III.18.) Korm. rendelet a turisztikai, a vendéglátóipari, a szórakoztatóipari, a szerencsejáték, a filmipari, az előadóművész, a rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződések vonatkozásában 2020. június 30-áig felmondási tilalmat rendelt el. A felmondási tilalom a kormány rendeletével a veszélyhelyzet fennállásáig meghosszabbítható.
Hírek
Bezárnak az IKEA áruházak a koronavírus-járvány miatt
Március 21-től átmenetileg felfüggeszti az áruházi vásárlást az összes üzletében az IKEA.
Kifejezetten szabályozta a rendelet, hogy a fentiek szerinti bérleti díj a veszélyhelyzet fennállása alatt nem emelhető, abban az esetben sem, ha azt a szerződés egyébként lehetővé teszi.
A kijárási korlátozásokról szóló 71/2020. (III.27.) Korm. rendelet a vendéglátó üzletekben vendég fogadását már teljesen megtiltja 2020. 03. 28-i hatállyal. Ettől az időponttól a lakóhely, tartózkodási hely, illetve a magánlakás elhagyására is csak korlátozott, a rendeletben meghatározott esetekben kerülhet sor.
A koronavírus járvánnyal összefüggő korlátozások olyan oknak tekinthetőek, amelyek mindkét fél (mind a bérlő, mind pedig a bérbeadó) érdekkörén kívül esnek, hiszen egyik fél sem tehet ezen ok bekövetkeztéről. Mivel ebből eredően közvetlen ok-okozati összefüggésben bizonyos üzlethelyiségek nem használhatóak (mert ott tevékenységet nem lehet folytatni), fel fog merülni a bérleti díj arányos csökkentésének kérdése.
Tekintve, hogy a joggyakorlatban hasonló helyzetre nem igen volt példa, ezért egyértelmű választ a kérdésben nem lehet adni, ezért mind az általános, mind a járvány idejére vonatkozó szabályok arra kell, hogy sarkalják a feleket, hogy mindkét fél méltányolható érdekét figyelembe véve, megállapodást tudjanak kötni a szerződések fenntartása vagy éppen közös megegyezéssel való megszüntetése érdekében. Jogvita esetén ugyanis a saját érdekkörén kívüli ok fennállását, és azt, hogy a bérlő részéről nem történt szerződésszegés, valamint, hogy szerződésszegés esetén a szerződésszegést az ő ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, a bérlőnek kell majd bizonyítania.
A lakás céljára használt bérleményeket a kereskedelmi korlátozások nem érintik, az ezen bérleményekre vonatkozó szabályokat külön cikkben vesszük górcső alá.
A Lakáskultúra Online ott van a Facebookon is! Klikkelj ide, és lájkolj minket a legújabb lakberendezési trendekért, kreatív ötletekért és a magazinnal kapcsolatos friss infókért, valamint látogass vissza a www.lakaskultura.hu-ra, ahol új lakásokkal, tippekkel várunk minden nap!
