A magántulajdon védelme az egyik legfontosabb alapjog, bizonyos esetekben, törvény által szabályozott módon van arra lehetőség, hogy az állam vagy az önkormányzat kártalanítás ellenében kisajátítsa az adott tulajdont.
De mi is az az ingatlankisajátítás?
A kisajátítás egy olyan eszköz az állam, illetve az önkormányzatok kezében, amely a törvényben kifejezetten meghatározott közérdek fennállása esetén a magántulajdon korlátozását, illetve elvonását teszi lehetővé, annak minden jogosítványával együtt. A tulajdonjog teljes vagy részleges elvonása esetén ezzel egy időben teljes, feltétlen és azonnali kártalanítást kell biztosítani.
A kisajátított ingatlan csak a kisajátítási kérelemben megjelölt célra használható fel. A kisajátítást kérőnek az ingatlant a kisajátítási határozatban meghatározott határidőn belül a kisajátítás céljára fel kell használnia és a kisajátítási cél szerinti használatot a kisajátítási határozatban előírt időtartamig biztosítani kell. Amennyiben a kisajátítás célja az előírt határidőn belül nem valósul meg, az ingatlan korábbi tulajdonosát visszavásárlási jog illeti meg.
Ezt olvastad már?
Amit az elővásárlási jogról tudni érdemes
Lakás- vagy garázsvásárlás előtt állunk? Jó, ha tisztában vagyunk azzal, hogy új gyakorlatot vezettek be a földhivatalok a teremgarázsban található beállók tulajdonjogának bejegyzése kapcsán, amely megnehezítheti, költségessé teheti és elhúzhatja az adásvételeket.
Ki jogosult kisajátítást kezdeményezni?
- a Magyar Állam,
- a helyi önkormányzat,
- azon harmadik személy, ha a törvényben meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el, vagy akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez.
A közérdekű célok köre:
- a) honvédelem;
- b) nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere;
- c) terület- és településrendezés;
- d) kötelező állami, illetve kötelező önkormányzati feladathoz kapcsolódó oktatási – ideértve a diákotthoni elhelyezést biztosító létesítményeket is –, egészségügyi, szociális létesítmény elhelyezése;
- e) közlekedési infrastruktúra fejlesztése;
- f) energiatermelés;
- g) energiaellátás;
- h) bányászat;
- i) elektronikus hírközlési szolgáltatás;
- j) örökségvédelem;
- k) természetvédelem;
- l) vízgazdálkodás, víziközmű-szolgáltatás;
- m) fenntartható erdőgazdálkodás, valamint véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés;
- n) építésügyi korlátozások felszámolása;
- o) az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó, vagy megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése;
- p) környezetvédelem;
- q) sportinfrastruktúra fejlesztése;
- r) az Országgyűlés munkáját segítő hivatali szervezet elhelyezése;
- s) kulturális infrastruktúra fejlesztése.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Mint láthatjuk, a kisajátítással érintett területek köre igen széles, ezért néhány példát említünk az önkormányzati eljárások körében:
- annak érdekében, hogy a településfejlesztési koncepcióját meg tudja valósítani,
- a régi, műszakilag már elavult épületek helyett újakkal tegye szebbé a városképet,
- más funkciót biztosítson a település főutcáján lévő azon épületeknek, amelyek felújítása már nem indokolt,
- a területen a meglévő lakóház helyett adott esetben iskolát szeretne létrehozni, a lakóházban lévő lakásokat kisajátíthatja.
Szakvélemény és a kártalanítás összege
Az önkormányzat, legyen szó önkormányzati tulajdonban lévő bérlakásról, vagy magántulajdonban lévő lakásról, vagy üzlethelyiségről, készíttetnie kell egy előzetes szakvéleményt arról, hogy az egyes ingatlanoknak mennyi az értéke, és ez alapján milyen összegű kártalanítást fog fizetni az érintettnek.
Megegyeztünk?
Annak érdekében, hogy a kisajátítási eljárások minél gyorsabban és lehetőleg az érintettek beleegyezésével bonyolódhassanak, az önkormányzatnak meg kell kísérelnie megegyezésre jutni a bérlővel vagy tulajdonossal. A törvény a hivatalos, kormányhivatal előtti eljárás megindításához ugyanis feltételként írja elő azt, hogy az önkormányzat igazolja, hogy az egyeztetés megtörtént, és az nem vezetett eredményre.
Természetesen vannak olyan esetek, amikor ilyen egyeztetésre nincs szükség. Például, ha a kártalanításra jogosult személye nem állapítható meg, vagy az ingatlant érintően tulajdonjogi per van folyamatban, vagy ha tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult lakóhelye, tartózkodási helye, illetőleg székhelye ismeretlen, illetve a kisajátítást kérő ajánlatának közlése részükre egyéb körülményeik folytán rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
A kisajátítást helyettesítő adásvétel
Az előbb már említett előzetes feltételként írja elő a jogszabály, hogy az önkormányzat a szakértői vélemény alapján megállapított vételár figyelembevételével vételi ajánlatot küldjön az ingatlan tulajdonosainak. Abban az esetben, ha a tulajdonos a vételi ajánlatot elfogadja, akkor egy kisajátítást helyettesítő adásvételi szerződés megkötésére kerül sor a felek között. Így az eljárás az adásvétellel, a vételár kifizetésével, a birtokba adással és az önkormányzat ingatlan-nyilvántartási tulajdonjogának bejegyzésével véget is ér.
Ha nincs egyezség a felek között
Amennyiben a tulajdonos az önkormányzat által közölt vételáron nem hajlandó eladni a lakását, akkor az önkormányzat a kormányhivatalhoz kell, hogy forduljon. Tőle kell kérnie, hogy az ingatlan tulajdonjogát hatósági eljárás keretében adja az önkormányzat tulajdonába, természetesen a megfelelő mértékű, a hatóság által szakértővel megállapíttatott ellenérték fejében. Ezen eljárás megindításához az önkormányzatnak igazolni kell, hogy valóban a törvény által meghatározott közérdekből indította az eljárást, igazolnia kell továbbá, hogy az adásvétel meghiúsult, továbbá, hogy a kártalanítás ellenértéke rendelkezésére áll. Az eljárás során a hatósági határozat lesz a tulajdonjog bejegyzés alapja és a kártalanítás összegéből az esetleges terhek a jogosultak részére kerülnek kifizetésre azért, hogy az önkormányzat tehermentes ingatlant tudjon szerezni.
Milyen esetben kezdeményezhet kisajátítást a tulajdonos?
A terület- és településrendezés, az építésügyi korlátozások felszámolása, valamint az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó, vagy megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése érdekében az ingatlan megvásárlása és kisajátítása kezdeményezésének joga az ingatlan tulajdonosát is megilleti.
Mindez csak akkor érvényes, ha az ingatlan tulajdonjogát az a) vagy b) pont szerinti korlátozás keletkezése előtt szerezte meg, és
- a) az ingatlan rendeltetését a helyi építési szabályzat valamely később megvalósítandó – jogszabályban megállapított – olyan közérdekű célban határozza meg, amelynek megvalósítása a tulajdonostól nem várható el, és ez a tulajdonosi és építési jogokat, vagy
- b) a közérdekű használati jog, szolgalmi jog – a jog létesítését követően – az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen akadályozza vagy megszünteti.
Az a) pontban rögzített esetben a tulajdonos annak a szervnek a kisajátítási kérelem benyújtására vonatkozó kötelezését kérheti, akivel az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerint – az ingatlan adásvételére vonatkozó megállapodás a tulajdonos kezdeményezésétől számított öt éven belül nem jött létre. Tehát ebben az esetben a tulajdonosnak kell kezdeményeznie a megállapodást, és ha az 5 év alatt nem valósul meg, akkor indíthat csak kisajátítási eljárást.
A b) pontban rögzített esetben a közérdekű cél jogosultjának a kisajátítási kérelem benyújtására vonatkozó kötelezését a tulajdonos a jog létesítésétől, vagy a létesítmény használatbavételi engedélye végrehajthatóvá válásától számított két évig kérheti.
Természetesen ezekben az esetekben az ingatlan tulajdonosának kell igazolnia, hogy az ingatlan megvásárlását kezdeményezte, de az adásvételre vonatkozó megállapodás a kezdeményezése ellenére nem jött létre.
Mint látjuk, ezekben az esetekben nem a tulajdonos lesz a kisajátítást kérő, hanem azt kérheti a tulajdonos, hogy kötelezzék például az önkormányzatot a kisajátítási eljárás megindítására.
Ingatlanjoggal kapcsolatos kérdések
Végrehajtás az ingatlanon: mit jelent ez a gyakorlatban?
Sajnos gyakori eset, hogy egy kölcsön vagy hitel visszafizetésének elmulasztása miatt ingatlant érintő végrehajtás indul. Jogász szakértőink az ezzel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat veszik sorra.
A kártalanítás módja
A kártalanítás pénzben, vagy – a törvényben meghatározottak szerint – csereingatlannal történik. Csereingatlannal történő kártalanításra abban az esetben kerülhet sor, ha abban a tulajdonos és a kisajátítást kérő megegyezik.
A kártalanítás összege
A kisajátított ingatlan tulajdonosát a tulajdonjoga elvonásáért, az ingatlanon fennálló jog jogosultját pedig a joga megszűnéséért (például az önkormányzati tulajdonban lévő lakás bérleti jog jogosultját) – a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultja kivételével – teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg.
A kártalanítás összegének meghatározása kifejezetten szakkérdés.
Mikor nem jár kártalanítás?
- a) az ingatlanra feljegyzett tények megszűnéséért;
- b) az olyan épületért, amelynél az építést, a használatbevételt vagy fennmaradást engedélyező véglegessé vált határozat a későbbi lebontás esetére a kártalanítást kizárta, vagy amelynek a lebontását az építésügyi vagy az építésfelügyeleti hatóság véglegessé vált döntéssel elrendelte.
Adó és illeték szabályok a kisajátításhoz kapcsolódóan
A kisajátítást megelőző adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár, a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítással megegyezően adó- és illetékmentes. Ez azt jelenti tehát, hogy például a magánszemély tulajdonosnak még abban az esetben sem kell személyi jövedelemadót fizetnie, ha az ingatlant az öt éves teljes mentességi időn belül szerezte.
A kártalanítási összeget úgy kell tekinteni, mint amely az általános forgalmi adót is tartalmazza, amennyiben a kisajátítás keretében történő tulajdonátszállást az általános forgalmi adóról szóló törvény szerint adófizetési kötelezettség terheli.
További kedvezmény a tulajdonjogától megválni kényszerült tulajdonosnak, hogy sem a cserelakás megszerzésért, sem a kártalanításként kapott pénzből vett ingatlan megszerzéséért, nem kell tulajdonszerzési illetéket fizetnie.
A Lakáskultúra Online ott van a Facebookon is! Klikkelj ide, és lájkolj minket a legújabb lakberendezési trendekért, kreatív ötletekért és a magazinnal kapcsolatos friss infókért, valamint látogass vissza a www.lakaskultura.hu-ra, ahol új lakásokkal, tippekkel várunk minden nap.
