Sokunk számára a lakásunk és egyéb ingatlanjaink képviselik a legnagyobb értéket anyagi javaink körében. Ezért is meglepő, hogy milyen gyakoriak azok a mondhatni hétköznapi élethelyzetek, amikor úgy és akként használjuk mások ingatlanát, hogy az akár az ingatlan tulajdonjogának ingyenes megszerzését, azaz elbirtoklását is eredményezheti.
Kevesen vannak, akik ne hallottak volna még arról, hogy ha egy idegen tulajdonban álló ingatlant kellően hosszú ideig sajátunkként használunk, akkor pusztán ezen az alapon elbirtoklás formájában megszerezhetjük annak tulajdonjogát. Az elbirtoklás törvényben előírt szigorú feltételrendszere persze már kevésbé közismert, éppen ezért az elbirtoklók sokszor nem mernek érvényt szerezni tulajdoni igényüknek, illetve azzal sincsenek tisztában, hogy a tulajdonszerzés érdekében mitévők is legyenek. Tizenöt év után… Az elbirtoklás törvényi definíciója szerint, az szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, aki azt sajátjaként, tizenöt éven át, szakadatlanul birtokolja. Mindez másik oldalról azt is jelenti, hogy aki a tulajdonjogával hosszabb ideig nem él (pl. külföldön tartózkodik és meghatalmazottja sincsen), az a tulajdonjoggal való felhagyásként is értelmezhető, amely mintegy megnyitja a lehetőségét annak, hogy az ingatlanát békésen birtokló személy megszerezhesse annak tulajdonjogát. A bíróság két szempontot vizsgál A törvényi feltételek közül érdemes külön is megemlíteni, hogy csak akkor szerezhetünk elbirtoklással tulajdonjogot, ha az ingatlant sajátunkként birtokoljuk, azaz, ha a birtoklásunkat véglegesnek tekintjük. A puszta használat nem elegendő az elbirtokláshoz, lényegtelen azonban, hogy az ingatlant a sajátunkénak gondoljuk-e vagy akár az, ha mindvégig tudjuk, hogy más ingatlanát birtokoljuk. A bíróság ebből a szempontból valójában két feltételt vizsgál. Az egyik, un. szubjektív feltétel a saját meggyőződésünk, azaz, hogy a birtoklás során abban a tudatban voltunk-e, hogy birtoklásunkat kívülálló személy, így akár az ingatlan tulajdonosa sem szakíthatja meg jogszerűen. Abban az esetben ugyanis, ha bérlőként, haszonélvezőként vagy szívességi használat címén birtokolnánk az ingatlant, úgy tudnunk kell arról, hogy a tulajdonos az ingatlanát utóbb majd visszakövetelheti és így birtoklásunk sem lehet végleges. A másik szükségszerű un. objektív feltétel, hogy a sajátként történő birtoklás külső megnyilvánulásokkal is igazolható legyen. Ilyen megnyilvánulás különösen az ingatlan terheinek a viselése, felújítások, állagmegóvások végrehajtása, illetve a más személyek (szomszédok) előtt tett kijelentések és egyéb olyan magatartások, amiből ők egyértelműen arra következtethetnek, hogy mi vagyunk a tulajdonosok. A megszakadást okozó körülmény Az elbirtoklás további feltétele, hogy az ingatlant a tulajdonossal szemben tizenöt éven át szakadatlanul birtokoljuk. A szakadatlan birtoklást természetesen nem zárja ki, ha az ingatlant másnak ideiglenes jelleggel átadjuk (pl. bérbe adjuk). Abban az esetben azonban, ha az ingatlan tulajdonosa írásban felszólít minket, hogy az ingatlant adjuk neki vissza, vagy eziránt bírósághoz fordul, illetve ha az ingatlanával rendelkezik (pl. eladja vagy jelzálogjoggal megterheli), akkor az elbirtoklási időnk megszakad. Ilyen esetben az eddig eltelt időt nem vehetjük figyelembe és a 15 év a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból elkezdődik. Itt kell megemlíteni végezetül azt a garanciális szabályt, hogy ha az ingatlan tulajdonosa menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, akkor az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következhet be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra. A birtokló tulajdonostárs A fenti szigorú feltételek tükrében könnyen gondolhatnánk, hogy az elbirtoklással történő tulajdonszerzés esetköre roppant kivételes jellegű. Ennek ellenére mégis számtalan hétköznapi példa hozható fel az elbirtoklás megállapítására, így különösen, amikor egy ingatlanra adásvételi szerződést kötünk, azonban a birtokba lépéssel párhuzamosan elmulasztjuk elintézni a tulajdonjogunk földhivatali bejegyzését. Ugyancsak gyakori eset a közös tulajdonban lévő ingatlanok egyik tulajdonostárs általi elbirtoklása. Sokszor ugyanis a tulajdonostársak egy része ismeretlen helyen tartózkodik, gyakran még életjelet sem adnak magukról és a közös tulajdonban álló ingatlannal senki más nem törődik, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki az ingatlant karbantartja és viseli a költségeit. Az ilyen tulajdonostársnak lehetősége van tehát arra, hogy elbirtokolja a többiek tulajdoni hányadrészét. Földhivatali bejegyzés Érdemes végezetül felhívni a figyelmet arra, hogy elbirtoklás esetén tulajdonszerzésünk annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nélkül is érvényes. Mindez persze nem azt jelenti, hogy tulajdonjogunk földhivatali bejegyeztetése szükségtelen. Abban az esetben ugyanis, ha ezt elmulasztjuk, akkor a be nem jegyzett tulajdonjogunkra utóbb nem hivatkozhatunk azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva az ingatlanon ellenérték fejében jogot szerzett (így pl. elbirtoklásunkra nem hivatkozhatunk egy olyan személlyel szemben, akinek a korábbi tulajdonos adta el az ingatlant). Éppen ezért, az elbirtoklási idő elteltével haladéktalanul intézkedjünk a földhivatali bejegyzés iránt, amely érdekében egy pert kell indítanunk az ingatlan tulajdonosa ellen, és a földhivatal a perben hozott jogerős bírósági ítélet alapján fogja tudni bejegyezni a tulajdonjogunkat.
