Kevés a penthouse lakás a belvárosban

Jelenleg még szűk a kínálat a tetőtéri, nagyméretű, extrákkal felszerelt, teraszos, panorámás penthouse lakásokból a budapesti belvárosban. A piacra került lakások hamar elkelnek. Bővülés várható a kínálati oldalon a társasházi törvény módosításának idei életbelépése miatt, ami – a lakók és tulajdonosok 80 százalékos beleegyezését előirányozva – megkönnyíti a tetőterek, emeletráépítések kivitelezését. Fontos tudni azonban, hogy önmagában a lakásra alkalmazva a luxuskategória nehezen értelmezhető. Abba mindenképpen beletartozik az exkluzív környék, az utca és a ház kifogástalan állapota is. Az Otthon Centrum Project Consulting szakértői nemrégiben elemzést végeztek az egész lakáspiacról, s külön górcső alá vették a felső kategóriát. Megállapították, hogy az utóbbi egy-két évben hihetetlenül felértékelődött a jól elkülönült Duna-part, a Parlament, az Andrássy út, a Jókai tér, a Liszt Ferenc tér, illetve a határoló főutak egy része. Az V. kerületben az új építés jórészt a tetőterek beépítésére (480 ezer Ft/m2 átlagáron kínált lakások), illetve meglévő épületek átalakítására korlátozódik. Itt a vásárlók kb. egynegyede külföldi (jellemzően írek, angolok, németek), illetve hazatelepülő magyarok, akiknek az árak felverésében, illetve a mára már szűkös minőségi kínálat kialakulásában nagy szerepük van. A város hagyományos, sűrűn beépített központi területén (V. kerület, illetve a VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli része) az utóbbi bő tíz év gazdasági irányváltása és a természetes városfejlődési folyamat következtében egyre jelentősebbé vált a nem lakás funkció (kiskereskedelem, közigazgatás, lakás-irodák, intézmények). Ugyanakkor a városközpont az elmúlt években egyre vonzóbb költözési célpont lett, elsősorban fiatalabbak, illetve általában a városi nyüzsgést keresők, valamint legújabban külföldiek részéről, akik a befektetési céllal vásárolt lakások nagyarányú áremelkedésére számítanak az EU-csatlakozást követően. Az elöregedett lakásállomány, a kereslettel nem mindig egyező lakásszerkezet és a minőségi hiányosságok következtében a csekély számú – jól megtervezett és reálisan árazott – új fejlesztés sikerre számíthat. A terület értékét felismerve, az előkészület alatt álló fejlesztések (Király utca, Madách sétány, Gozsdu udvar) hírére a jól informált telekeladók olyan magas árakat szabtak meg az utóbbi időben, amely mellett csak limitált nyereségtartalom érhető el, illetve a lakásárak fokozatos és nagyarányú emelésével valósíthatók meg a projektek. A 2003. év végére a Terézváros belső részén 260 ezer, az Erzsébetváros Nagykörúton belüli részén 220 ezer forintot ért el az átlagos telek-négyzetméterár. Jellemző, hogy a terület felértékelődése a fejlesztői oldalról előbb történt meg, mint a potenciális vásárlók részéről. Amíg nincs látható jele a városrész fizikai-környezeti megújulásának, addig a terület iránt érdeklődők még sokallják az erzsébet- és terézvárosi romos házak között, szűk utcákban felépülő új lakóházakban a 300-320 ezer forinttól induló négyzetméterárakat. A VII. kerületben a fővárosi lakáspiacon épülő talán legkisebb új lakásokat keresik. Míg a városközponttól távolabb a másfél szobás lakások egyre inkább teret hódítanak a garzonok rovására, addig itt a 35 m2-es méretig nagyon könnyen eladhatók az egyszobás lakások. Emellett persze itt is a másfél (38-46 m2), illetve 1+két fél szobás lakások nagyon keresettek még. A magasabb presztízsű VI. kerületben, ahol általában nagyobb és drágább lakásokat keresnek, hiány mutatkozik az 50-60 m2 közötti lakásokból. Belváros-Lipótvárosban a 90 m2-nél nagyobb lakások, jellemzően az 1+két hálószobás kategória a keresett. Kis lakások között nincsen jó minőségű, mivel ezek általában leválasztott lakások, rossz paraméterekkel, s az igényes vásárlóknak nem felelnek meg. Régi házak átépítésével is nehezen lehet kis lakásokat kialakítani, a tetőterekben is leginkább 65-80 m2 körüli méretben építenek. Ugyanakkor pedig nagy kereslet lenne a minőségi kislakásokra is. Keresik a felújítandó lakásokat, de már ezeket is felvásárolták, szűkös a kínálat. Bérlet céljából keresettek az irodának kialakítható lakások a belvárosban. Egy átlagos 70-80 m2-es lakás 110-120 ezer Ft/hó/lakás áron kiadható (400-450 euró). A keresleti oldal egyre nagyobb hányadát jelentik manapság a magyarok, jellemzően egyedülálló, tehetős fiatalok, vagy családok, akik lakásuk eladása után saját házuk építése idejére keresnek (akár egy-másfél évre) bérleményt. Bár a bérlők általában nem keresnek túlzott luxust, az igényes kivitelezés és felszereltség, valamint a jó állapot alapvető fontosságú. Az igényes vásárlók helyzetét nehezíti, hogy a jelenlegi tulajdonosok a rossz minőségű lakásokat is drágán árulják, nem figyelnek a fontos különbségekre, adottságokra, hiányosságokra. Nagyon fontos a ház állapota. Ugyanabban az V. kerületi utcában ez alapján nagy árdifferenciák adódhatnak. Ugyancsak nagy különbségeket eredményez egy házon belül is a fekvés. Az udvari, körfolyosós bejáratú lakások nem keresettek, ugyanakkor drágán adnák azokat is. Esetleg irodának kiadhatók, vagy ha az udvar parkosított, rendezett (ami igen ritka, de van rá példa), akkor van rá vevő a kért áron. A földszinti lakások nem mennek jól. Ha a ház liftes, a fentebb lévő lakások a drágábbak, ha nincs lift, akkor az I. emelet a legdrágább. A keresési árakat tekintve elmondható, hogy – mind a VI., mind a VII. kerületben – 300-340 ezer forint közötti négyzetméteráron gyorsan elkelnek az új lakások. Ez a felső szint jelenti a körülbelüli átlagárat az új projektek esetében. A lakások fajlagos ára átlagosan öt-tízezer forinttal nő szintenként felfelé haladva. Az V. kerületben nincs értelme átlagárakat számítani, ott számtalan – az előbb már említett – mikrotényező határozza meg a lakások árát. Garázs vásárlására általában nem kötelezik a lakásvásárlókat. Az akár 4-5 millió forintért árult mélygarázsbeállók – amennyiben a lakók nem vásárolják meg – könnyen értékesíthetők az irodaházak közelében épülő lakóprojektek esetében.